januar 2016

Januar 2016

Ejendomsmarkedet i 2016

Omsætningen af landbrugsejendomme i perioden 2011 -2015 har været stabil, med en svag stigning i omsætningen og stabile priser på ejendommene ifølge Landbrugsmæglernes vurdering. Sdste halvdel af 2015 har budt på stigende udfordringer for omsætningen af ejendomme med husdyrproduktion.

Der er en del ejendomme med et nedslidt og utidssvarende produktionsanlæg – Disse anlæg vil ikke kunne omsættes til fortsat drift. Der er for køberne i det nuværende marked mange ejendomme at vælge i mellem, når det gælder både mælkeproduktion og svineproduktion. Samtidig er det vanskeligt at finansiere en større renovering af de nedslidte anlæg.

Udbud af ejendomme

Der er ifølge Klaus Kaiser, Erhvervsøkonomisk chef ved Seges, ca. 1700 landbrugsbedrifter, der har høj gæld (over 70 %) og et aktuelt likviditetsbehov til dækning af den løbende drift – heraf har 950 bedrifter samtidig en lav effektivitet.  Der er således stadig et stort antal bedrifter, der skal omsættes grundet den økonomiske situation, de befinder sig i. Det er overvejende pengeinstitutterne, der bestemmer med hvilken hastighed omsætningen af disse ejendomme skal ske.

Dertil kommer at gennemsnitsalderen blandt danske landmænd er steget gennem de senere år. Over 14.000 bedrifter – svarende til 37,2 % af samtlige bedrifter er ejet af landmænd på over 60 år. Disse ejendomme har et samlet areal på 623.579 ha. – eller knap en fjerdedel af den danske landbrugsjord.

Der er således et stort antal landmænd, som ønsker at afhænde sin bedrift nu eller inden for en kortere årrække.

Efterspørgsel efter ejendomme fra danske og udenlandske købere

Der har gennem mange år i takt med strukturudviklingen været stillet spørgsmålet: ”Hvem skal overtage de stadig større bedrifter?” – Et spørgsmål, der er blevet mere aktuelt med tiden.

Vi har samarbejde med 5 Landbrugsskoler. Her kan vi se, at der er unge landmænd, som gerne vil have en tilværelse som selvstændige landmænd. Deres store udfordring er selvsagt at finansiere bedriften, når de ”kun” har en egenkapital på f.eks. ½ eller 1 mio. kr. Der vil her være behov for kreative løsninger, hvor det f.eks. i nogle tilfælde kan være sælgeren, der medvirker i finansieringen.

Blandt de igangværende landmænd er der iflg. Seges ca. 40 % eller 4.400 landbrugsbedrifter, som har en lav gæld, likviditetsoverskud og en høj effektivitet.  En del af landmændene i denne gruppe må forventes at have muligheden for at udvide produktionen, såfremt de måtte ønske det.  Det vil naturligvis ikke alle, men vores erfaring er, at der er mange i denne gruppe, som er købere, når prisen er rigtig i deres optik.

Der har været talt og skrevet meget om udenlandske og danske investorer. Der er udenlandske investorer, der køber danske landbrugsejendomme. – om end det stadig er forholdsvis få, der rent faktisk har investeret. Der har tidligere været en del hollændere, som har købt mælkeproduktionsejendomme. Der kommer stadig hollandske mælkeproducenter, men antallet er mindre end tidligere.

Der er flere forskelligt investortyper, f.eks.:

  • Udenlandske investorer – primært tyske og hollandske, som ønsker at anbringe penge – De køber kontant
  • Udenlandske investorer, der investerer mest muligt i jord. Disse købere låner mest muligt i realkredit og betaler resten kontant
  • Danske investorer, der har været i udlandet og køber i Danmark nu, fordi priserne her er relativt lave

Der er institutionelle investorer som f.eks. AP-pension i markedet. Det er forholdsvis få ejendomme, de har investeret i. De har høje krav til egenkapitalforrentningen og vil derfor ofte give en lavere pris end andre i markedet.

Forventninger til ejendomsmarkedet i 2016.

Udbuddet af ejendomme forventer vi bliver relativt stort i 2016. Udbuddet styres i vid udstrækning af pengeinstitutterne. Der er endvidere et stort behov for generationsskifte på en del bedrifter.

Ejendomme med en høj belåningsprocent er lettest omsættelige, mens gældfrie ejendomme og ejendomme med en lav belåningsprocent kan være vanskeligt omsættelige.

Det er købers marked. Jord uden produktionsbygninger er lettest omsættelige, mens nedslidte anlæg til husdyrproduktion er meget vanskelige at få penge for. En del produktionsanlæg ventes taget ud af produktion. Prisen på ældre produktionsanlæg er for nedadgående og i en del tilfælde sættes de til en negativ værdi.

Jordpriserne varierer betydeligt og er i vid udstrækning igen blevet meget afhængigt af boniteten. Markedet er følsomt. Jordprisen venter vi vil være stabil med en svagt stigende tendens.