Ejendomsmarkedet – Høst 2016

Dansk landbrug har oplevet mange op- og nedture. Landbrugsmæglerne har omsat danske landbrug i mere end 46 år og har således været med en stor del af vejen med de store udsving. Tilbage i 1970’erne havde vi i perioder en negativ realrente efter skat på trods af en forholdsvis høj nominel rente. Inflationen var høj. I 1980’erne toppede renten på over 22 % og mange landmænd har kæmpet med lån til disse rentesatser i mange år derefter, da de fleste lån dengang var inkonvertible. I 1990’erne var der perioder med dårlig driftsøkonomi i landbruget, men for mange begyndte det at gå fremad. Det kulminerede efter årtusindskiftet, hvor priserne på jord og ejendomme tordnede opad.  Det endte som bekendt med et overophedet marked, finanskrise og virkelig vanskelige kår for landbruget. De seneste 8 år har mange kæmpet med dårlige indtjeningsforhold og manglende likviditet.

Det lysner for produktionsøkonomien

Inden for animalsk produktion opleves generelt stigende priser, især på svinekød, og langt om længe også signaler om bedring inden for mælkeproduktionen. Kornpriserne er fortsat lave – samtidig med at kornhøsten i det meste af landet har været under middel.

Det er jo den animalske produktion, der har været hårdest ramt af dårlige priser gennem lang tid, så inden for de to store animalske sektorer (svin og mælk) kan man måske godt tillade sig at konkludere, at det lysner en smule. – Men der er stadig mange og store udfordringer. Kapitalkravene i dansk landbrug er meget store, og der må ofte tænkes alternativt, især når de store bedrifter skal omsættes. Der vil også være behov for, at der hentes kapital uden for erhvervet.

Både danske og udenlandske investorer viser interesse for at købe landbrug i Danmark, og vi har kontakt til mange af disse investorer. En del af investorerne har foretaget investeringer i danske landbrug – vi ser dog, at der stadig er en stor interesse for at investere i dansk landbrug.

Der er stadig mange unge, der gerne vil etablere sig som selvstændige. Strukturudviklingen betyder imidlertid, at det er blevet vanskeligere at etablere sig som selvstændig på grundlag af en egenkapital i niveauet 500.000 kr. Den finansielle sektor stiller helt andre krav til egenkapitalen i dag. Når en ung landmand vil købe en gård, skal han/hun typisk udover en solid uddannelse, kunne præstere en egenkapital på 25 % af kontantprisen på den bedrift han/hun ønsker at købe. Selv med LFB-midler, vækstkaution o.s.v. er det en uoverstigelig udfordring for de fleste at finansiere en bedrift til 25-30 mio. kr. Vi ser dog stadig dygtige unge mennesker, der får lov at etablere sig på baggrund af et stærkt netværk og gode driftleder egenskaber. Her er kravene til de ledelsesmæssige evner i stadigt højere fokus. Vi samarbejder med flere landbrugsskoler i Danmark i forbindelse med deres etableringsprojekter, til glæde for erhvervet.

Det vil være nødvendigt at arbejde med alternative ejer- og finansieringsformer. Dansk Farm Management (AP-pension) har vel efterhånden finansieret 10-12 bedrifter – ikke prangende, men modellen kan meget vel blive noget andre vil lade sig inspirere af. Der er mange investorer, som gerne vil investere i jord og nøjes med en lavere forrentning end de 5,2 % som Dansk Farm Management beregner sig for jord-delen af en investering (man beregner sig 6,5 % for bygningsdelen). Der findes en del investorer, der vil ”nøjes” med et afkast på ca. 3% for investeringer i jord. Hvis man kan få finansieret bygningsdelen til f.eks. 6-7 % vil der måske være muligheder i en opsplitning af aktiverne.

Markedssituation for Svineejendomme:

De bedrede afregningspriser giver tendens til optimisme for svineejendomme. Der er således købere til rationelle produktionsanlæg med god beliggenhed.

Markedssituation for Mælkeproduktionsejendomme:

Lave afregningspriser igennem længere tid giver et forholdsvist stort udbud af ejendomme. Gode harmoniske bedrifter udbudt til driftsøkonomisk pris kan omsættes. Økologiske mælkeproducenter har oplevet bedre mælkepriser i en periode, så her oplever vi pt. størst optimism.

Planteavlsejendomme:

Jordpriser er meget områdebestemt. Arrondering og bonitet er i højere grad med til at sætte jordprisen. Vi oplever generelt stabile jordpriser i de fleste områder, om end statistikken viser, at der har været tale om svagt faldende tendens i det seneste år.

Lystejendomme

Mindre lystejendommes omsættelighed er meget områdebestemt, men er generelt relativt vanskeligt omsættelige i det nuværende marked. Den almindelige forbruger anskuer ofte ejendommen økonomisk set som et parcelhus og tillægger dermed de ekstra omkostninger, der kan være forbundet med at bo langt fra skole, indkøb mv.

Liebhaverejendomme

Er ekstremt afhængig af beliggenhed, men er ofte karakteriseret ved at køber og sælger er relativt økonomisk uafhængige, derfor omsættes disse ejendomme relativt langsomt.

Skove

Der er stadig god efterspørgsel efter skovejendomme på et mere stabilt prisniveau. Priserne på ejendommene er meget afhængige af beliggenhed, herlighed, jagtmuligheder og til dels også driftsafkast. Køberne  fokuserer  stadig meget på  om der findes kron- og dåvildt i områderne. Gode bestande af disse vildtarter, betinger ofte en øget interesse.