Aktuelt om markedet

Høsten 2011

Vi har det seneste år oplevet en stabilisering af ejendomspriserne på et prisniveau, hvor det er driftsøkonomien, der afgør niveauet. De stigende kornpriser i efteråret 2010 var med til at stoppe det prisfald på jord og landbrugsejendomme, der startede i sidste halvdel af 2008.

Den lave rente er samtidig med til at lægge en bund under ejendomspriserne, og det ser nu ud til, at vi vil have et meget lavt renteniveau mindst et par år endnu.

Der er mange købere i markedet - også købere der kan skaffe finansiering. Der er trods alt en del landmænd, der har været tilbageholdende med at investere i jord, da priserne var helt i top. De har fortsat muligheder for at finansiere ejendomskøb, og mange af dem er villige til at investere, når de kan se en fornuftig forretning i det.

Det er endvidere glædeligt, at vi også ser førstegangskøbere i markedet, som er villige til at investere, og som også er i stand til at skaffe finansiering. YJ-låneordningen afskaffes som bekendt med udgangen af året. Vi ved, hvad vi har indtil 31. december 2011. Hvordan mulighederne for nyetablerede vil se ud derefter, ved vi ikke i skrivende stund.

Samtidig ser vi også en del hollandske købere, som har noteret sig, at priserne på landbrugsejendomme i Danmark igen er blevet interessante, set i forhold til, at en investering gerne skulle være rentabel. Vi har faktisk oplevet hollandske købere, der er interesseret i både mælkeproduktionsejendomme, svineproduktionsejendomme og planteavlsejendomme.

Mange svineproducenter har løst 2013-udfordringen. Dem, der endnu ikke har løst denne udfordring, og som har vanskeligt ved at skaffe finansiering til investeringerne, kan blive nødt til at anvende det, vi lidt nedsættende kalder vinkelslibermodellen En løsning der ofte betyder reduktion i produktionsomfanget, og som dermed reducerer indtjeningsgrundlaget på ejendommen. En del af disse ejendomme vil formentlig ikke kunne sælges som svineproduktionsejendomme.

Vi må notere, at der er pæn omsætning i svineproduktionsejendomme - blot prisen er tilpasset indtjeningen.

Mælkeproducenterne er igen begyndt at tjene penge efter et par meget magre år. Der er stadig en del mælkeproducenter, der er trængt, men det ser også ud til. at den finansielle sektor er villig til at hjælpe en del af disse igennem krisen. Efterspørgslen på mælkeproduktionsejendomme er pæn - ikke mindst på grund af stigende efterspørgsel fra hollænderne.

Planteavlerne vil nok fremadrettet skulle leve med store prisudsving på produkterne. Det stiller store krav til likviditeten at kunne disponere langsigtet i et sådant marked, hvilket vi da kun kan opfordre pengeinstitutterne til at være opmærksomme på og stille den fornødne likviditet til rådighed. Også for planteavlsejendommene gælder, at der er en pæn efterspørgsel - blot priserne er tilpasset det aktuelle prisniveau.

Vi må konstatere, at udbudspriserne på liebhaver-, lyst- og deltidsejendomme giver indtrykket af, at prissætningen af disse ejendomme er meget usikker. Generelt gælder det, at de mindste ejendomme (uden jord) følger parcelhuspriserne i stor udstrækning, og en del ejendomme kun ønskes solgt, hvis sælger kan få en vis minimumspris.

Der er købere til skove, og de gode skovejendomme er omsættelige til fornuftige priser. Da skovejendomme generelt ikke handles ud fra driftsøkonomiske forudsætninger, er egenkapitalkravet til køberne stort, idet den finansielle sektor ikke står i kø for at finansiere skovejendomme.

Forår 2011

Der er forår i luften. Salget af ejendomme går faktisk helt godt. Der er flere købere på markedet end tidligere. Vi oplever bl.a. at der igen kommer hollænderne for at etablere sig med mælkeproduktion.

 

Der er også stigende efterspørgsel efter suppleringsjord. Tidligere var det for at skabe harmoni i bedriften - nu er det i høj grad et ønske om forsyningssikkerhed, der driver efterspørgslen. De stærkt svingende kornpriser gør det vanskeligt at disponere indkøb af korn - derfor ønsker mange at sikre sig, ved at dyrke det selv.

 

 

Der kan også spores en begyndende optøning af det finansielle marked. Vi fornemmer at kreditgiverne er blevet mere villige til at gå ind og se på investeringer i byggeri og ejendomskøb. Men der er stadig et stykke til normale tilstande.

Yj-lån

Derfor er det også ekstra ulykkeligt, at der nu ligger et lovforslag om afskaffelse af YJ-låneordningen. Her er det - som i mange andre sammenhænge - også EU, som får skylden. Man må ikke have ordninger, der kan betragtes som en støtte til et bestemt erhverv. Nu skal det lige siges, at Staten altså tager en risikopræmie oveni selve lånerenten på 3,55% (2011-tal). I 2012 stiger risikopræmien til 5-6%, så det er svært at få øje på tilskudselementet - det er nærmere en ren forsikringsordning!. Afskaffelse af ordningen vil givetvis betyde, at en del unge mennesker ikke får chancen for at etablere sig som selvstændige.

Vinteren 2011

 

 

2010 var et barskt år. Jordpriserne er faldet med omkring 100.000 kr pr ha, og det gode spørgsmål er nu, om prisfaldene er stoppet.
Det mener vi, de er, idet der har været prisstigninger på mælk og planteprodukter, og nu mangler der alene en fornuftig notering på svinekød. Og det tror vi er på vej.
 
 

 

Det tror andre åbenbart også, for i årets sidste 4 måneder har der været flere reelle købere fremme end i årets første 8 måneder. Vi har i hvert fald haft en ret pæn omsætning af ejendomme, som giver forhåbning om, at interessen vil fortsætte i 2011. Der er således interesse for både svine- og kvægejendomme, tillægsjord og lystejendomme. Det er som om, optimismen forsigtigt er ved at vende tilbage. Men det skal siges, at køberne kun interesserer sig for de ejendomme, hvor prisen er tilpasset det aktuelle markedsniveau, og hvor der er en fornuftig driftsøkonomi.

Det skal også siges, at problemerne langt fra er overstået for en del sælgeres vedkommende.  

.

Ganske mange landmænd er havnet i en klemme, hvor fortsat drift er umulig, og hvor et salg ikke giver dækning til alle kreditorer. Vi har heldigvis ofte kunnet hjælpe disse familier, så en afvikling har kunnet ske således, at alle parter efterfølgende har været tilfredse med de opnåede resultater. Her kommer vores mangeårige erfaring fra tidligere kriser os tilgode, og vi arbejder også fremover på at hjælpe med løsninger, som giver de bedste resultater for de involverede parter.
 
Den gode nyhed er altså, at der er købere i markedet. Så uanset af hvilken årsag man vil sælge, er det måske nu, man skal starte forberedelserne til salget. Vi kommer gerne til et uforpligtende møde, hvor situationen gennemgås og løsningsmulighederne undersøges
På trods af de udfordringer, vi står overfor, vil vi alligevel ønske vore nuværende og kommende kunder samt forretningsforbindelser et godt nytår!

Markedssituationen efteråret 2010

Det er vores opfattelse, at priserne nu har nået bunden. Vi mærker stigende interesse for at investere i både jord og produktionsbygninger, og det helt store udbud af nødlidende produktionsanlæg er udeblevet. Det skyldes i høj grad pengeinstitutternes tålmodighed, hvor man i mange tilfælde har valgt at holde bedrifter flydende for at komme igennem krisen. Det har kunnet lade sig gøre i de tilfælde, hvor der ikke var behov for stor likviditetstilførsel hver måned.
Ifølge Danmarks Statistik er ejendomspriserne faldet med 30-35% fra foråret 2008 og frem til 1. kvartal 2010.
Det svarer i runde tal til et prisfald på 90.000 kr pr. ha. Vi er flere i firmaet, som oplevede landbrugskrisen i 1979-83, hvor ejendomspriserne faldt 40-50% på 3 år. Dengang var årsagen en stærkt stigende rente - ikke finanskrise.
De forbedrede produktpriser har givet lidt mere humør i erhvervet selv om indtjeningen fortsat ikke er tilfredsstillende, så hvis bare produktpriserne udvikler sig fornuftigt, kan man begynde at se fremad.
Det store problem for mange vil være en stærkt forringet soliditet, som i mange tilfælde vil gøre det yderst vanskeligt at finansiere nødvendige investeringer i f.eks. stalde til løsgående søer, selv om pengeinstitutterne er begyndt at låne penge ud igen.
Her i efterårsmånederne kan vi tydeligt mærke, at lysten til at investere i ejendomme igen er på vej fremad - langsomt, men sikkert. Vi tror på, at prisfaldene er stoppet. Nu mangler der bare en erkendelse af, hvad det nye prisniveau er - både hos købere og sælgere!
 

Ejendomsmarked april 2010

Prisen på alle former for fast ejendom følges stort set ad hen over årene. Som det ses af kurverne, startede prisfaldet for ejerlejligheder allerede i 2006 og for parcelhuse lidt senere, mens priserne på landbrugsejendomme fortsatte med at stige - stærkt båret af kornpriser, som steg op mod 180 kr. Derved skiltes kurverne ad, og for at priserne på landbrug kan - finde sammen- med prisudviklingen for andre former for fast ejendom, kommer landbruget til at tage "en kold tyrker".
Priserne på landbrugsejendomme er faldet stærkt gennem de sidste halvandet års tid.Det har absolut ikke været gavnligt, at kornpriserne var meget højt oppe en kort periode. Det faktum alene var med til at hæve jordpriserne med 15-20 % på et år.
Men det er vort skøn, at vi nu er tæt på bunden, og at en vending er nært forestående, dvs. i løbet af 2010-2011. Vi skønner, at priserne derefter vil stabilisere sig på et niveau, som svarer til prisniveauet i 2006. Prisdannelsen er p.t. præget af, at der kun er få handler.

En del af omsætningen sker i lukkede systemer, hvor de almindelige markedsmekanismer er sat ud af kraft. Dette giver en uklar prisdannelse. Vi mener ikke, at renten vil stige foreløbig - der vil snarere komme lidt mere rentefald på de lange lån. Endelig giver de stigende oliepriser også håb om højere priser på landbrugsprodukter - her plejer der at være en sammenhæng. Vi ser positivt på den nærmeste fremtid!

 

Ejendomsmarked i januar 2010

Vi ønsker vore kunder og forretningsforbindelser et godt nytår! 
Ja, det nye år kan næsten ? og forhåbentlig ? kun blive bedre end 2009, som var et vanskeligt år!
Priserne på alle former for fast ejendom er faldet markant, og det er endnu ikke tydeligt, hvor det fremtidige prisniveau kommer til at ligge. Der er meget stor spredning i priserne, selv inden for forholdsvis korte afstande, og prisfaldet er forskelligt for forskellige typer ejendomme.
Der er dårlige priser på alle landbrugsprodukter på nær juletræer. Handlen med svine- og kvægejendomme er gået mest trægt, mens handlen med planteavlsejendomme og tillægsjord er gået noget bedre.
Jordpriserne er generelt dykket med i hvert fald 75-100.000 kr. pr. ha - mest hvor jordpriserne var højest.
Der går en del historier om meget lave ha-priser hist og her. Disse historier har vi ikke kunnet genkende og ikke kunne få verificeret. Det er som om, at det hyppigste samtaleemne lige nu er de laveste priser, nogen har hørt om, mens det tidligere var de højeste priser, der blev talt om.
 De fleste af de handler, vi har haft, er med jordpriser mellem 160 og 225.000 kr. pr. ha for god agerjord  - enkelte handler højere og enkelte handler lavere.
For vort eget vedkommende må vi sige, at vi er ganske godt tilfredse med det antal handler, vi selv har forestået i 2009. Vi har da ganske vist kun haft halvt så mange handler som forrige år, og handlerne er mange gange mere vanskelige, men situationen taget i betragtning er vi faktisk ret stolte af, at mange ting er lykkedes rigtig godt. Det gælder både salget af ejendomme i fri handel, men vi har da også medvirket med rådgivning og berigtigelser af flere familiehandler og enkelte førstegangsetableringer. Det er også lykkedes os at hjælpe nogle trængte familier med at sælge, før det blev til tvangssalg. Det har helt klart været en styrke for os, at vi har mange års erfaring og er uafhængige af finansierings- og rådgivningsmæssige interesser. Vi repræsenterer kun én part i en handel og har da også erfaring fra tidligere landbrugskriser.
Vi ser frem til bedre produktpriser i 2010, selv om det nok ikke lige er det, vi kommer til at opleve ved årets start.
Vi er meget overbeviste om, at det bliver rigtig godt at være fødevareproducent igen på sigt, da lagrene er små og befolkningstilvæksten stor.
Desuden skal der bruges meget jord til dyrkning af afgrøder til bio-brændstof.
Endelig ser vi frem til en række liberaliseringer af landbrugsloven, som vil lette omsætningen af en del ejendomme. Ændringerne ventes at træde i kraft 1. april.
Kreditinstitutterne er kun så småt ved at finde deres egne ben men har strammet kreditten til den løbende drift gevaldigt op. Selv om likviditeten er vendt tilbage til pengeinstitutterne, er det vanskeligt for køberne at få investeringer finansieret, og vi ser ofte, at det er sælgers pengeinstitut, som finansierer køber. Det virker som om, at kreditinstitutterne er kommet over i den modsatte vejgrøft og ofte selv vil bestemme priserne på de ejendomme, de skal finansiere, så det frie marked bliver ind imellem sat ud af kraft. Fortsætter kreditmarkedet med at være så fastfrossent, må vi imødese større anvendelse af sælgerpante-breve fremover.
Alt i alt ser vi positivt på 2010 og håber på et godt år for vore kunder og forretningsforbindelser!
 


 

Krisen kradser videre - november 2009

Grøn Vækst-pakken indeholder bl.a nye gødskningsnormer, som giver yderligere tab til landbruget. Det er efterhånden ret illusorisk at dyrke brødkorn i landbrugslandet Danmark. I forvejen har man skabt så dårlige rammebetingelser for landbruget, at svineproduktionen er ved at udflage lige som andre erhverv, herunder skibsindustrien og tekstilindustrien, tidligere har oplevet. I år vil 8 mio. grise blive sendt levende ud af landet til gavn for især tyske, polske og slovakiske virksomheder.
Danmark mister arbejdsplader i stor stil, og slagterilukningerne vil fortsætte. Når Tyskland nu sætter momsen ned fra 30 til 15%, går det helt galt. Og der er ingen hjælp at hente hos politikerne, som hellere jagter sager med medieopmærksomhed.Det er nok ingen trøst, at det øvrige erhvervsliv heller ikke får megen hjælp. Ingen erhvervsledere orker at råbe op længere - de risikerer bare at komme i mediemøllen.
Det er utroligt, at Regering og Folketing - både de røde og de blå - er så ligeglade, at man lader et erhverv, som skaber en eksport på over 100 mia. kr om året, flage ud af landet. Det er nemmere og sjovere at uddele skattekroner til forskellige vælgergrupper end at tænke på, hvad Danmark skal leve af på langt sigt.
Ikke alle kan leve af at sælge viden. Viden skabes bl.a. af, at vi har et godt landbrugserhverv. Tænk på, at vores store viden om vindmøller jo faktisk udspringer af en stor industri, som i øvrigt også vil være udflaget om 10 år. Når erhvervet forsvinder, vil der ikke være viden at eksportere!
 
November 2009
 

Ny landbrugslov på vej - en kommentar - juli 2009

Regeringen og Dansk Folkeparti har i juni indgået forlig om Grøn Vækst. Heri indgår at der skal ske væsentlige ændringer i Landbrugsloven.
 
1. Strukturreglerne
Størrelsesreglerne ophæves, så reglerne om max 4 ejendomme hhv. 400 ha fjernes.
Tilsvarende ophæves begrænsningerne i forpagtningsreglerne.
Grænsen for max. antal DE på 750 DE ophæves.
Ejerkravet om ejet areal på 25% hhv. 30% eget udspredningsareal ophæves.
Der kan drives husdyrbrug på jordløse ejendomme.
Afstandsgrænserne på 10 km og 15 km ved hhv. køb og forpagtning ophæves.
 
Kommentar: Ændringerne hilses velkommen, og virkningen er en langt mere fri bedriftsdannelse, som giver den enkelte landmand flere frihedsgrader til at handle ud fra driftsøkonomiske overvejelser og således ikke er tvunget til at foretage jordkøb pga. krav om ejet areal.
2. Fortrinsstilling
Reglerne ser ud til at skulle bevares.
Kommentar: Dette virker yderst uheldigt, når man nu kan have husdyrhold på jordløse brug og altså ikke er tvunget til at købe jord for at kunne eksistere. Der er ingen grund til at have regler om, at en trediepart skal kunne blande sig i en aftale, som 2 landmænd er blevet enige om. Dette har gennem årene givet mange brudte naboskaber. Reglerne om fortrinsstilling bør fjernes helt, da de er overflødige set i lyset af de øvrige ændringer af loven.
3. Erhvervelsesbestemmelser
Kravet om personlig bopæl og uddannelse fjernes - også for ejendomme over 30 ha. I stedet skal boligen holdes beboet ved f.eks. udlejning.
 
Kommentar: Det virker logisk, at uddannelseskravet i stedet knytter sig til den, som driver eller har driftslederansvaret for ejendommen og det er desuden også logisk, at der knytter sig uddannelseskrav til det at have ansvaret for husdyr. De nuværende uddannelseskrav gælder alene jorden, mens man ikke kræver uddannelse for at holde husdyr.
Det er en yderst fornuftig ændring.
4. Selskaber
Der lægges op til, at landmanden i selskabet fortsat skal have bestemmende indflydelse.
 
Kommentar: Dette virker ikke logisk, når nu alle kan erhverve landbrug uden uddannelse. Det må være tilstrækkeligt, at den der driver eller har driftslederansvaret for ejendommen(e) i selskabet opfylder uddannelseskravene.
 
Juli 2009

  
 

 

Hvad er markedsprisen på jord? - maj 2009

Der handles ikke meget jord lige nu. Køberne er afventende så antallet af handeler er bremset voldsomt op. Tilgangen af nye ejendomme på markedet er nok nogenlunde som det plejer, men da der ikke handles så mange ejendomme, vokser udbuddet. Men udbuddet vokser ikke eksplosivt og det ser ikke ud til, at pengeinstitutterne er med til at presse flere ejendomme ud på markedet end allerhøjest nødvendigt. Man søger i mange tilfælde at hjælpe kunderne gennem krisen indtil produktpriserne atter kommer op på et fornuftigt niveau. Jordpriserne vil v ære vigende og formentlig stabilisere sig på 2006-niveauet. Der er købere i markedet, som kommer først frem, når det er synligt, hvor den fremtidige markedspris kommer til at ligge og når finansieringssystemet fungerer igen.
På svinekødsområdet er situationen lettet en smule i april måned, men der skal flere noteringsstigninger til, før økonomien er for fremadgående. Der er lagt meget pres på svineproducenterne, som ikke har ret gode vilkår med hensyn til at få byggetilladelser igennem myndighedsbehandlingen. Det er opad bakke at få nye tilladelser, og mange når ikke at omstille sig til de skærpede krav i 2012 til trods for stor villighed til at følge de nye bestemmelser.
Politisk har man ikke ønsket at modernisere sagsgangen for miljøgodkendelser og vilkårene iøvrigt, så en del af svineproduktionen bliver nu presset ud af landet til områder, hvor vilkårene er bedre og omkostningerne lavere.
Hermed er sat en udvikling i gang, som det tilsvarende for længst er sket inden for gartneri, kyllinge- og ægproduktion, hvor produktionen allerede i stort omfang er presset ud af landet - i høj grad båret af politisk uvilje og et meget højt omkostningsniveau til især lønninger og veterinær kontrol.
Situationen hos mælkeproducenterne er helt katastrofal lige nu. En gennemsnitlig producent mangler p.t. 900.000 kr. i mælkeindtægter p.a. for at økonomien er fornuftig. Måske begynder det at lysne, hvis de seneste prisstigninger på mælkepulver på de oversøiske markeder slår igennem.
Kornpriserne ser ikke ud til at stige til denne høst, men er meldingerne om den manglende tilsåning af store arealer i Østeuropa sande, kan der nu godt blive mangel på korn senere.
 
Maj 2009

 

Vi må se fremad - maj 2009

Vi har nu haft det man kalder finanskrisen siden oktober 2008.
Markedet for landbrugsejendomme har været sat på vågeblus i en periode, men vi har en klar fornemmelse af, at køberne er villige til at investere igen.

 

 - Vi mangler at få finansieringsinstitutterne, kreditforeningerne og især bankerne til at "normalisere" deres syn på investeringer og udlån.

- Det finansielle marked er fortsat tilfrosset, hvilket betyder at selv velkonsoliderede landmænd har svært ved at få bevilget kreditter til investeringer i jord og ejendomme.
- Der er på det seneste kommet en markant holdning i kreditmarkedet, hvorefter lånefinansierede investeringer skal være rentable. Det betyder, at især produktionsejendommenes pris fremover vil blive baseret på det driftsøkonomiske resultat på den pågældende bedrift.

På den baggrund skulle unge landmænd igen få mulighed for at erhverve produktionslandbrug. Men de unge har i særdeleshed svært ved at låne penge i bankerne i øjeblikket.Der kunne derfor være behov for at få lavet en forbedret YJ-låneordning, hvis vi fortsat skal have et produktionslandbrug i Danmark.